יש לכם שאלות בנוגע לפרוייקטים של תמ"א 38 באזור המרכז והשפלה? צרו עמנו קשר ונשמח לעזור – שביל הנדל"ן טל' 077-2040602
הפרויקטים של תמ"א 38 ברחובות, נמצאים גם הם בתנופה אדירה כמו פרויקטים אחרים של תמ"א באזורים אחרים בארץ .
חשוב להבין כי לא צריך להסתכל על הקשיים השונים בהם אפשר להיתקל עם תמ"א 38 – במסגרת התכנית להתחדשות עירונית, כמו למשל דחיות ועיכובים עקב רגולציה, בעיות בביצוע, כעל מכשולים שאין לדיירי הבניין מה לעשות נגדם. בהחלט אפשר למזער את כל הקשיים והבעיות למינימום.
המורכבות אשר כרוכה בכל פרויקט של התחדשות עירונית, סוקרה עד היום בהרחבה בתקשורת. אך למרות זאת, נראה כי בכל פעם שהלו"ז המתוכנן מתארך, או כשתכנון הבנייה משתנה ונתוני הפרויקט משתנים, אפילו אם מדובר בשינויים קלים, דיירי הבניין המיועד לפרויקט נהיים מתוסכלים מאוד. בעלי הדירות נותרים מאוכזבים, בעיקר מיזמי פרויקט התמ"א 38 של הבניין שלהם.
שביל הנדל"ן היא חברה העוסקת בשיווק פרויקטים של תמ"א כחלק מתכנית ההתחדשות העירונית מעל עשר שנים חלפו מאז שנולדה תכנית המתאר הכלל ארצית שידועה לכם כ- תמ"א 38, ולאחר שצברנו הרבה מאוד ניסיון עם פרויקטים של בניינים מחודשים, וממשיכים לעבוד על שיווק פרויקטים רבים של בניינים הנמצאים כרגע בשלבים שונים של תמ"א 38, אנו יכולים לומר בביטחון שהדרך לבניין מחודש רצופה מכשולים ובעיות, עיכובים ודחיות, וצריך לקבל זאת בהבנה, אף על פי שכל הקשיים הללו מסכנים את הפרויקטים במידה מסוימת.
משום שמדובר בנקודות חיכוך נפוצות מאוד, צריך להכיר בהן כמעט כחלק מההליך הרגיל של תמ"א ולא לראות בהם גזירות משמיים.
פרויקטים של תמ"א 38 – במה תלויה התקדמות הפרויקטים
פרויקט תמ"א 38 מחייב מעורבות מצד גורמים שונים, וביניהם: יזם הפרויקט, הרשויות המקומיות, דיירי הבניין, קבלן הבניה, יועצים למיניהם ועוד.
על מנת שהפרויקטים יצליחו, על כל הגורמים הללו צריכים להסתדר ולעבוד יחד בשיתוף פעולה. בפועל זה לא כל כך פשוט, ופעמים רבות, העניינים לא מסתדרים בדיוק כפי שרוצים או בקצב שרוצים שהם יסתדרו. קשיים אופייניים לפרויקטים הללו, נובעים לרוב מסוגיות רגולטוריות ומכל מיני שינויים תכנוניים, מענייני ביצוע וגם לא מעט מחיכוכים ואי הסכמה בין דיירי הבניין.
ברמת הפרויקט, יש לזכור שהתכנון שלו כרוך בהרבה פרמטרים שונים שאין לנו בהכרח שליטה עליהם. השליטה על אותם פרמטרים נתונים לרשויות. הכוונה כאן היא בין היתר לחישוב זכויות הבנייה, להיטלים שונים, לתקנות התכנון ברמה העירונית, למאפייני השכונה ולמאפייני הבניין עצמו ועוד. כל אלה יכולים להשתנות ולהתעדכן בזמן התהליך ועל הפרויקט להתעדכן בהתאם לכל שינוי.
ברמה הכלל ארצית, שיטת החישוב של זכויות הבנייה השתנתה מספר פעמים בכמה השנים האחרונות. גם רמה המקומית, כל תכנית עוברת שינויים רבים עד שהיא מאושרת. ושינויים חוזרים ונשנים זה דבר שקורה כמעט בכל רשות מקומית. דוגמא טובה לשינויים שיוצרים עיכובים היא שיש למשל הנחיות מרחביות חדשות אשר קובעות את אופן העמדת הבניינים המחודשים ואת העיצוב שלהם ואז צריך לבצע התאמות בתוכנית. דוגמא נוספת היא, שיש להתחשב בהנחיות כיבוי אש בהתאם לרוחב הרחובות בהם מותר לבנות וזה מוביל לעיתים לשינויים ולעיכובים.
מדוע כדאי לבחור בפרויקט של תמ"א 38?
כל המשתנים שצוינו לעיל, אמנם עשויים להוביל שינויים בתכנון של הפרויקטים, להאריך את תהליך העבודה ולפעמים אפילו להביא לעצירתו, אבל זה נדיר, משום שבסופו של דבר האינטרס של כולם הוא שהפרויקטים של תמ"א 38 יתקדמו ושאכן תהיה התחדשות עירונית.
מורכבות התהליך כפי שתוארה, היא בגדר סיכונים מקובלים שמלווים את הפרויקטים בהתחדשות עירונית, וכמו בכל דבר אחר גם כאן אין תעודות ביטוח. יש לזכור כי פרויקט תמ"א 38 הוא אינו פרויקט פשוט וקל לביצוע, מדובר בתהליך ממושך שכל הגורמים המעורבים בפרויקט מנסים לקדם אותו, אבל יש דברים שאינם תלויים ביזם , בקבלן או בדיירי הבניין וצריך לקבל זאת בהבנה. בשורה התחתונה – ההמתנה משתלמת, ואין ספק עדיף לצלוח את התהליך וליהנות מבניין מחודש ומשופר מאשר לוותר על הרעיון.